賃貸住宅の売却①-5

2024年03月01日

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社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

 

今回は、前回（賃貸住宅の売却）の続きです。
→ 前回の記事 ←

 

 

 

はじめに
「不動産取引の経験のある方」「ある程度の知識がある方」へ
本記事はそんな皆さんにとっては当たり前の基礎的な内容となっていますので読み飛ばして違う記事をご覧下さい。当ブログ恒例のトホホエピソードとかオススメです（笑

 


さて、それでは本題へ。
前回は売却の手順についてご説明しました。
今回は、売却に掛かる費用についてご紹介します。

 


賃貸住宅を売却すると「売買代金」という大きなお金が手に入りますが、動くお金は代金だけではありません。
今回は、そんなお金の流れを、前回記事の売却スケジュールに当てはめてご紹介していきます。

 

※本編では「売主さん」のお金の動きのみに焦点を当てています。
「買主さん」にも独自のお金の動きがありますが、今回は省いておりますのでご注意下さい。

 


❶ 仲介業者の選定 ・ 媒介契約の締結

 

❷ 売却価格の設定
この時点では特段のお金の動きはありません。

 

❸ 必要書類の準備・作成
ここでも大きな動きはありません。
必要書類の準備のために多少の出費があるくらいでしょう。
費用の出費
・「登記情報」「平面図」「評価証明書（公課証明書）」などの取得費用 など

 

❹ 募集開始 ・ 問い合わせ対応

 

❺ 買付証明書の受理 ・ 売却先の確定
ここでも大きな動きはありません。
特別な募集方法をとった場合に限り、その広告費が掛かるくらいでしょう。
費用の出費
・特別な募集による広告宣伝費 など

 

❻ 売買契約の事前準備
必要書類の準備のために多少の出費があります。
費用の出費
・登記事項証明書、公図、測量図、各台帳図、公課証明書など取得費用
・未測量だった場合の測量・登記費用（境界明示が条件の場合）
・農業委員会への届出、事前の変更登記が必要な場合などの費用 など
測量はそれなりの出費になりますので、金額はよく確認しておきましょう。

 

❼ 売買契約締結
前回記事の通り、この段階ではまだ全代金を受領する訳ではありません。
しかし、ここで初めて受領する金員が登場します。
費用の出費
・契約書に貼る印紙の代金
受領する金員
・手付金（売買代金の一部）

 

ちなみに
手付金の額に法的な決まりはありません。
（売主が不動産業者の場合のみ、売買代金の20％以内との規定あり）
一般的には売買代金の5％から20％くらいの範囲内で決める事が多いようです。

 

❽ 決済の事前準備
必要書類の準備のために多少の出費があります。
費用の出費
・印鑑証明書などの取得費用 など

 

❾ 決済 ・ 賃貸借契約の引き継ぎ
全ての料金が確定し、全代金の支払も完了する日ですので、様々なお金の動きがあります。
費用の出費
・入居者から預かっている敷金などを買主へ移す
・既に受領している家賃から買主の取り分を支払い
・売主負担の登記手続きがあれば、その登記費用
（抵当権抹消登記、変更登記など）
・借入金の返済手続きなどがあれば、その手数料
・仲介業者に支払う仲介手数料 など
受領する金員
・残代金（売買代金から手付金を差し引いた残額）
・固定資産税、都市計画税の買主負担分 など

 

ちなみに1
仲介業者に支払う仲介手数料は下記の式で計算した額を上限値と定めています。
仲介手数料＝（売買代金×0.03～0.05＋2～6万円）×消費税率
（0.03～0.05）は売買代金によって変動します
（2～6万円）は・・・謎の数字ですよね。（笑
これも売買代金によって変動するのですが、なぜこの数字が表れるのかの説明は、複雑な計算が含まれていますので省きます。
とにかく計算するとこの数字になるのです！ ( ﾟДﾟ)ｴ?
変動値については、売買代金が400万円以上の場合は、
仲介手数料＝（売買代金×0.03＋6万円）×消費税率
で固定となります。賃貸住宅の代金ならば普通なら400万円以上にはなるはずですので、これだけ覚えていれば問題ないでしょう。

 

ちなみに2
固定資産税・都市計画税は当年1月1日に所有していた人に1年分の請求があります。
例えば
令和6年6月1日に売買で所有者が変わっても、令和6年度分は全額1月1日時点で所有者だった売主さんが支払っている、といった具合です。
年の途中で所有者が変わる売買契約では、その決済日を基準に下記のように負担割合を決めます。
買主さんは、その負担額を売主さんに支払う、といった流れになるのです。
例えば
令和6年6月1日に売買で所有者が変わったならば
1月1日～5月31日までの税金は売主負担
6月1日～12月31日までの税金は買主負担
と、いう感じ。これは分かりやすいですね。

 

 

 

以上になります。参考になりましたでしょうか。

 

はい。今日のところはここまで。
今回もお読みいただきありがとうございました。
次はまた違った話題についての記事にする予定です。

 


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