<<賃貸住宅の売却①-4>>厚木市・本厚木駅の賃貸なら成和株式会社

社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

今回は、前回（賃貸住宅の売却）の続きです。
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はじめに
「不動産取引の経験のある方」「ある程度の知識がある方」へ
本記事はそんな皆さんにとっては当たり前の基礎的な内容となっていますので読み飛ばして違う記事をご覧下さい。当ブログ恒例のトホホエピソードとかオススメです（笑

さて、それでは本題へ。
前回は売却の手順についてご説明しました。
今回も、売却の手順の続きです。

売却のスケジュール その2
賃貸物件の売却は、以下のような流れで進んでいきます。

❺ 買付証明書の受理 ・ 売却先の確定
募集の結果、購入を希望するお客様が無事に現れると、先方から買付証明書が発行されます。
これは「購入の意思を証明する書類」なのですが、購入の条件となる内容が記載されていますので、記載内容をよく確認しておきましょう。
尚、人気の物件の場合、この買付証明書が至る所から届くこともあります。
複数の買付が入った場合は、その中からどこに売却するかを選定していく事になります。
購入金額や記載の条件などを見比べて決めていきましょう。
ちなみに
買付証明書は、それ自体に法的拘束力はありません。
あくまで購入の意思表示をした、というだけで購入が確定した訳ではないのでご注意下さい。
また、売却先を決めると先方から売渡承諾書の発行を求められる事があります。
これは、買付証明書の売主さん版ですね。仲介業者さんに相談して発行してもらいましょう。

❻ 売買契約の事前準備
ここまでくれば、次はようやく契約です。
契約に当たって、以下の事前準備を進めていくことになります。
契約書の作成
物件の売却について、細かい取り決めを記した売買契約書を作成します。
基本的に契約書は、買主側の業者が雛型作成を担当し、売主側がその内容をチェックして内容を詰めて行く、といった流れで作成していきます。
契約書は法的な内容や専門的な内容が多く含まれており、全てを理解する事は難しい作業です。
プロである仲介業者さんに相談しながら、自分に不利な内容になっていないか、希望とかけ離れた内容になっていないかなど、しっかりとチェックしていきましょう。
必要書類の準備
売買契約では、契約書の取り交わしと併せて相手に渡す添付書類がいくつかあります。
必要な書類を仲介業者さんに確認して早めに用意しておきましょう。
添付書類例
身分証明書コピー、登記事項証明書、公図、測量図、各台帳図、公課証明書など
契約日の設定
契約を実施する場所、日時を買主側と相談の上、決定します。
場所は、売主側の仲介業者さんの事務所になる場合が多いようです。
日時はお互いの都合により決めるのですが、契約事なので大安などが好まれるようです。

❼ 売買契約締結
設定した契約日・契約場所に売主と買主が集まり、売買契約を締結します。
契約ではまず、重要事項説明書および売買契約書の原本を使った読み合わせと説明を実施し、両者による最終チェックが行われます。
契約内容について両者の了承が得られれば、署名捺印をしていきます。
この段階でようやく売買契約が成立です。
ちなみに
売買契約はこの段階で成立ですが、まだ売却が確定した訳ではありません。
ローン特約による契約解除、一方の都合による解約、など
まだ売買が消滅する可能性を秘めている段階です。
そのため、所有権の移転登記や代金の支払などは契約段階では行われません。
（契約時は代金の一部のみ支払う場合が一般的です→「手付金」）
「契約」は、あくまで「売買しましょう」という約束の段階なのです。

❽ 決済の事前準備
最終的に売買代金の全額を支払い、所有権の移転登記を実施する「決済」
契約時同様、以下の事前準備を進めていくことになります。
決済日の設定
決済を実施する場所、日時を買主側と相談の上、決定します。
場所は、買主側の融資先銀行や売主側の借入先銀行になる場合が多いようです。
日時はお互いの都合により決めるのですが、契約同様、大安などが好まれるようです。
また、決済日は概ね売買契約の1ヶ月後くらいを目途に設定される事が多いです。
（準備期間やローン審査の日程の兼ね合いで）
ちなみに、決済日＝所有権移転日
なので、税金の負担割合や家賃収入割合など、全ての料金がこの段階で確定します。
必要書類の準備
決済では、代金の支払と併せて相手や司法書士に渡す書類がいくつかあります。
必要な書類を仲介業者さんに確認して早めに用意しておきましょう。
準備書類例
身分証明書、登記済証（権利証）、印鑑証明、実印、賃貸借契約書、各部屋の鍵など
諸料金の計算と支払方法の設定
前述の通り、決済日が決まると諸料金の全ての金額が確定します。
決済日の前日までが売主さんの負担・収益
決済日以降が買主さんの負担・収益
として、固定資産税・都市計画税の負担割合や家賃収入の取り分を計算します。
ちなみに、その料金の支払方法は案件毎に違いますが、最終の売買代金の支払時に相殺処理する事が一般的のようです。

❾ 決済 ・ 賃貸借契約の引き継ぎ
売買代金の全額の支払いを確認し、所有権を移転登記します。
決済には司法書士さんにお立合いいただき、登記までの手続きも実施していただきます。
また、各部屋の鍵や各部屋との賃貸借契約書など、関係する全ての書類の引き渡しを実施します。
併せて、これまで売主側が実施してきた賃貸借業務も、買主側に全て引き継がれます。

これで「完」です。お疲れ様でした。

はい。今日のところはここまで。
次回は、「売却に掛かる費用」についてお話しさせていただこうかと思います。

エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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