賃貸住宅の売却①-1
2024年02月22日
賃貸住宅の売却①-1
社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。
はじめに
「不動産取引の経験のある方」「ある程度の知識がある方」へ
本記事はそんな皆さんにとっては当たり前の基礎的な内容となっていますので読み飛ばして違う記事をご覧下さい。当ブログ恒例のトホホエピソードとかオススメです（笑
さて、それでは本題へ。
管理をしていると、稀にオーナー様から以下のようなご相談をいただく事があります。
「物件を売却しようかと考えてるんだけど」
理由は人それぞれ。
相続処理 資産整理 資金確保 資産組替 管理疲れ などなど
弊社では、売却理由に対して本当に「売却」が正しい選択なのかを精査し、それについて助言をさせていただいております。
その上で、オーナー様が売却を決断されれば、その手続きのお手伝いもさせていただいております。
今回は、そんな「賃貸物件の売却」についてお話しさせていただこうかと思います。
売却先
一般の居住用賃貸物件の売却の場合、その売却先となるのは大きく分けて下記の2つになります。
一般ユーザー
賃貸物件の購入を考えている一般のユーザーです。
大家として家賃収益を得ていく事を目的とする個人・法人
税金対策・相続対策として居住用不動産の所有を目的とする個人・法人
などが対象です。
募集手段
（まずは）
・国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構「レインズ」への登録
（その他、自社ルート）
・ユーザー向けポータルサイトへの登録
・自社ホームページへの記載や自社掲示板への張り出し
・情報誌や広告チラシなどへの寄稿
・希望顧客などへの直接勧誘 など
（その他、他社ルート）
・業者向けポータルサイトへの登録
・他者仲介業者への情報提供 など
幅広く情報を公開して、買主を探していくイメージです。
メリット
・買取業者への売却よりも高値で売れやすい
→ 売主の希望価格で幅広く募集を掛ける事ができます
デメリット
・売れない場合がある、時間が掛かる可能性がある
→ 売買は相手があっての事。成約は設定した価格や相場にもよります
・ローン特約の付帯による契約消滅の可能性がある
→ 契約後、買主の融資承認が受けられなければ契約解除となる特約が
付帯されるケースが多く、契約消滅の可能性もあります
・必要書類の準備や手続費用が業者相手よりも多い
→ 境界明示のための測量の手間と費用、付帯設備明示のための調査等
買取業者相手の売買に比べて一手間多い可能性が高いです
・契約不適合責任（瑕疵担保責任）の可能性がある
→ 契約で定める年数内で判明した隠れた瑕疵は売主が責任を負うという
特約が付帯されるケースが多く、売却後も賠償責任が一定期間残ります
買取業者
賃貸物件の自社保有または再販を主業務としている専門の買取業者です。
大家として家賃収益を得ていく為に自社保有する
リフォームやリノベーションを入れて再販する為に自社保有する
などが対象です。
募集手段
・買取業者への情報提供 など
買取業者に直接、声をかけて探していくイメージです。
メリット
・売れやすく、時間も掛からない
→ 購入意欲が高く、かつ専門知識を有しているため話も早い
・売主の負担となる契約条項が軒並み不要
→ 一般ユーザーで挙げた「ローン特約」「境界明示」「契約不適合責任」
などが軒並み免責にされることが多いです
デメリット
・一般ユーザーへの売却よりも安値になりやすい
→ 再販目的の場合は特に、その傾向が強い印象です
※一般ユーザー・買取業者ともに、記載のメリット・デメリットは「その可能性がある」という事であり、「必ずある」というわけではありませんのでご注意ください
はい。今日のところはここまで。
次回は、「価格の設定方法」についてお話しさせていただこうかと思います。
エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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また、賃貸住宅や土地を売りたいと思っているオーナー様、弊社の管理ではなくても売買のお手続きは承っていますのでご検討のオーナー様はお気軽にご相談下さいね。
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