事故物件について①-3
2024年01月25日
事故物件について①-3
社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。
今回は、前回（事故物件について）の続きです。
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前回は心理的瑕疵と告知義務について解説しました。
今回は、事故物件の告知期間についてご紹介させていただきます
告知期間
前回記事で「不動産取引では仲介業者は借主・買主に対して物件の瑕疵を伝える義務がある」とお話ししましたが、一度事故が発生した物件は永久に「事故物件」なのでしょうか。
実は、告知義務には告知しなければならない必要な期間が定められており、全てのケースが永久に事故物件であるわけではありません。
期間を規定されたケースとその年数は以下の通りです。
・賃貸物件で発生した人の死から概ね3年間
・特殊清掃が実施された賃貸物件は人の死が発覚してから概ね3年間
つまり、事故物件であったとしても、上記のケースの場合は3年間経過すれば告知される事がなくなるのです。
昔の事故をいつまでも引き合いに出していたら賃貸経営に重大な支障が生じます。
20年経っても30年経っても「いや、実はこの部屋、以前に・・・」
なんて言っていたら、いつまで経ってもまともな募集は出来ません。
入居者の死は大家さんの責任ではないのに、これでは背負う十字架があまりにも重すぎますよね。
そこで、円滑な賃貸契約の普及という観点から、義務とする期間に期限を定めて、以降の告知はもういいでしょう、という考え方になりました。
告知義務が借主さんを守る法律、だとすれば、
告知期間は貸主さんを守る法律、と言えますね。
ただ、「3年」が長いか短いかは意見が別れるところではないでしょうか。
管理会社からの視点で言えば・・・ま、妥当なラインだと思います。
借主さんの、いや、私が借主だった場合の視点で言えば・・・3年て、結構あっという間じゃない！？といった感じかな。
あくまで個人的な感想です。
ちなみに
売買物件については告知期間を定められておらず、売買が成立するまでは永久に告知義務が残ります。
賃貸に比べて取引事例や判例が不足している事が理由だそうです。
・・・そんな理由？
と、何だか釈然としませんが、そういう事らしいです。
告知期間の特例
賃貸における事故物件の告知期間は3年とお伝えしましたが、告知期間を過ぎても告知の義務が生じる言わば特例となるケースも存在します。
それは、
入居者（入居希望者）から問い合わせがあった場合
です。
社会的な影響の大きさから、また心理的な影響の大きさから、事故物件には住みたくないと思う入居者は当然多く、例え3年経過していたとしても、その思いは変わらないはず。
そんな入居者の不安を解消するべく、不動産業者には告知期間を過ぎていても知り得る情報は包み隠さず伝える事が求められています。
告知期間についてまとめると、
（告知期間3年）
・賃貸の事故物件 （人の死から3年、発覚から3年）
→ 重要事項説明にて説明義務
（告知期間に期限なし）
・売買の事故物件
→ 重要事項説明にて説明義務
・入居者（希望者）からの問い合わせ
→ 問い合わせに対して回答
はい。今日のところはここまで。
次回は、「事故物件の見分け方」についてお話しさせていただこうかと思います。
エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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