<<事故物件について①-2>>厚木市・本厚木駅の賃貸なら成和株式会社

社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

今回は、前回（事故物件について）の続きです。
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前回は事故物件の定義についてご紹介しましたが、今回は事故物件に対する不動産業者の対応についてお話しさせていただきます。

心理的瑕疵
前回記事で「事故物件に関するガイドライン」が出来たのはつい最近だとご紹介しましたが、ガイドラインが出来るずっと前から、不動産取引では事故物件に対する特別な対応を取っていました。
不動産業法的には現在の「事故物件」は「心理的瑕疵が伴う物件」といった言い方で表されていました。

心理的瑕疵とは、
「しんりてきかし」と読みます。
不動産取引において入居や購入に抵抗を感じるネガティブな事象のこと。
心理的な障壁となる重大な欠陥のこと、を指します。

心理的瑕疵には現在の「事故物件」が含まれていますが、他にも
刑務所や原発、反社会的勢力の事務所が周辺にあるなどの嫌悪施設
近隣で凄惨な事件が発生したなどの物件外の事件・事故
なども該当しており、「事故物件」よりも広範囲で扱っておりました。

ちなみに
「家の傾き」「雨漏り」などの物理的な不具合は物理的瑕疵
「工場からの排煙」「周辺施設の騒音」など周辺環境の欠点は環境的瑕疵
などと呼び、心理的瑕疵とは別の扱いになっています。

告知義務について
不動産取引においては、仲介業者は借主・買主に対して物件の瑕疵を伝える義務があると宅地建物取引業法で定められています。
この事を「告知義務」と呼びます。
賃貸や売買の経験があるかたならば「重要事項説明書」という書類を契約時に説明された事があると思いますが、物件の瑕疵の告知はこの「重説」に記載されています。

ちなみに
仲介業者が事故物件と知りつつその情報を隠して契約する事は違法となります。
損害賠償が発生したり、宅建免許の停止や取り消しなど、重い罰を受ける対象になるのです。
一方で、仲介業者が大家さんや管理会社に事実確認をしても明確な回答が得られないケースも存在します。
そんな時は仲介業者が違法を問われる事はありません。
重い罰則の対象は、あくまで把握している情報についての義務になります。

告知義務の対象
ガイドラインでは、事故に対する告知義務の対象を以下の通り定義しています。

（対象）
・居住部分（専有部分）
・通常使用する共用部分
（対象外）
・建物内の別の部屋
・通常使用しない共用部分

ちなみに共用部分の判断は
通常使用する共用部 → エレベーター、ベランダ など
通常使用しない共用部 → 屋上、管理室 など

以前は、共用部全般において告知されないケースもありましたが、ガイドライン制定後は日常的に使用する共用部も心理に与える影響が大きいことから、告知対象として明記されています。

はい。今日のところはここまで。
次回は、「告知期間」についてお話しさせていただこうかと思います。

エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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