賃貸住宅の取り壊しと立ち退き①-3

2023年11月25日

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社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

 

今回は、前回（賃貸物件の取り壊しと立ち退き）の続きです。
→ 前回の記事 ←

 

 

 

前回は、貸主からの契約の解除とその正当事由についてお話ししました。

 

法律では入居者の保護を優先されるため、貸主は相応の理由が無ければ簡単に賃貸借の解約が出来ないことがお分かりいただけたと思います。

 

かと言って、貸主としても賃貸借を解除してでも建物を取り壊さなければならない様々な事情があるわけです。私も、管理先のオーナー様から色々なご相談を受けた事があります。

 

アパートがボロボロで、空室も目立ってきた。
新しいアパートに建て替えて収益性をUPさせたい
とか、

 

継続してアパートを運営していくには大規模な修繕が必要。
でも、そんな資金は用意できないからアパート経営を辞めたい
とか、

 

息子夫婦が新居にする土地を探している
古いアパートを取り壊して土地を提供してあげたい
とか。


では、そんな正当事由に該当しない理由により賃貸借契約を解約するには、どうしたらよいのでしょうか。

 

それが、前回記事でもご紹介した、
立退料を支払って、借主に出ていってもらう
方法です。

 


立ち退き交渉
特段の正当事由がない状況で貸主都合により賃貸借契約を解除したい場合、各入居者に「立退料」を提示する事で退去の交渉が可能になります。
立ち退き交渉のポイントは以下の通り。
❶ 賃借人の承諾
正当事由のない貸主都合による解約である以上、貸主の言い分だけでは退去は確定できません。
あくまで「交渉」ですので、借主が納得して承諾する必要があります。
❷ 立退料の設定
借主に承諾してもらうためには、相応の料金を設定する必要があります。
「この金額であれば納得してくれるだろう」と貸主が設定したその料金が「交渉」の最大の焦点になります。
❸ 期間の設定
「いつまでに退去してもらう」といった期間の設定も重要なポイントです。
例え、早期の取り壊しを希望していたとしても、新居探しや引っ越しにはそれなりの期間が必要になるからです。
❹ 拒否された場合に備えた準備
充分な額の立退料と、余裕を持った期間設定をしたとしても、借主が拒否したら立ち退きは進みません。
立退料を増額するのか、諦めるのか、裁判をおこして裁判所の判断を仰ぐのか
拒否後の備えも考えておく必要があります。

 

金額や期間の設定？まして裁判なんて、素人には分からないよ！
何だか法的な手続きが多いけど、こんなの自分で出来るの？
はい。
仰る通り、金額の算定や交渉は専門性の高い知識や法律の理解が必要であり、素人が個人で出来るような事ではありません。

 

そうか。ならば専門家である管理会社さんに頼むよ
いいえ。
立ち退きの代理交渉は「法律事件（※）」に該当するため、弁護士資格を有していないと代理する事はできません。
（※法律上の権利や義務に関して争いや疑義があるか、新たな権利や義務が発生する案件）

 

❺ 弁護士への依頼
立ち退き交渉を代理してもらうならば、弁護士に依頼する必要があります。
立ち退き交渉は弁護士の専門業務なのです。
高額な弁護士費用が掛かりますが、そうする他ありません。

 

 

 

はい。今日のところはここまで。
次回は、「定期賃貸借契約」についてお話しさせていただこうかと思います。

 


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