<<賃貸住宅の取り壊しと立ち退き①-2>>厚木市・本厚木駅の賃貸なら成和株式会社

社長の小宮です。

弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。

今回は、前回（賃貸物件の取り壊しと立ち退き）の続きです。

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本日はまず、「法的に見る立ち退きの可否」についてお話しさせていただきます。

立ち退きの可否

立ち退き、つまり「貸主からの契約の解除」は、一定の要件を満たしていなければ請求できない事になっています。

昨今は入居者保護の観点も重要視されており、「貸してやってるんだから、大家の意見が強いのは当然」と言うのは通らない時代なのです。

その為、建物の賃貸借は継続が原則と言われています。

では、立ち退きの要件とは？

貸主から契約解除を求めるためには、以下の要件のいずれかに該当する必要があります。

・　契約書に定められている契約解除権が発生する禁止行為を借主がした場合

　　→　家賃の長期未納、危険行為、迷惑行為、などの契約違反

・　貸主の責によらない事由で住宅の継続使用が困難になった場合

　　→　自然災害による大規模損傷、火災等人災による大規模損傷

・　6ヶ月以上の期間をもって予告し、且つ正当な事由がある場合

　　→　「正当な事由」は、判例により下記のような解釈が為されています

＜正当事由＞

❶　建物の賃貸人及び賃借人それぞれの当該建物の使用を必要とする事情

❷　建物の賃貸借に関するこれまでの経過

❸　建物の利用状況

❹　建物の現況

❺　賃貸人が明渡しの条件として相応の立退料を支払う

上記を総合的に考慮して更新の拒絶や解約の申入れに正当な事由があるかを判断

※上記は「普通型建物賃貸借契約」を想定した要件となります

少し難しい話で、分かりにくい内容ですが、要は

ただ単に賃貸人側の事情・都合だけでは正当事由として認められない

と言うのが裁判所の基本的な判断となっています。

災害で建物が使えない　→　それは仕方ない。正当事由です →　無償解約OK

建物の老朽化で危ない　→　貸主の責任で何とかしなさい　 →　無償解約NG

未納が溜まっている　　→　それは契約違反ですね　　　　 →　無償解約OK

取り壊して自宅を作る　→　それは正当事由にならない　　 →　無償解約NG

こんなイメージです。

正直なところ、かなり入居者の保護を優先した内容になっているので、よっぽどの事がない限りは無償での正当事由は認められないでしょう。

そのため、契約違反などのない入居者に対し解約を申入れるには、事実上、

正当事由❺の立退料の設定金額について、

賃借人が納得する　又は　裁判所が妥当と判断する必要がある

これが全て、と思っていただいて差し支えありません。

「え・・・そうなの？」

と、大家さんのため息が聞こえてきそうですが、住まいを奪われる入居者の立場を考えれば当然の制度と言えるでしょう。

はい。今日のところはここまで。

次回は、「立ち退き交渉」についてお話しさせていただこうかと思います。

エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。

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