リノベーションのすゝめ①-4
2023年10月08日
リノベーションのすゝめ①-4
社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。
今回は、前回（リノベーションのすゝめ）の続きです。
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ここまで「リノベーションの有用性」「リノベーションの実例」をご紹介してきました。
もちろん、効果が期待できるからオススメとしてご紹介しているわけですが、全ての物件に全ての工事が有用とは限りません。
今回は、リノベーションのデメリット、および物件の特徴によるリノベーションの可否判断についてお話しさせていただきます。
実施によって成約が確約されている訳ではない
これまでご紹介してきたリノベーションは、しないよりも、した方が空室成約に有利になる事は間違いありません。
しかし、あくまで「有利」になるだけで「確実に決まる」わけではないことは心に留めておく必要があります。
お客様は第一条件として「家賃」「間取り」「エリア」でお部屋探しをしています。
いかにリノベーションで有用な工事を施したとしても、この3大条件に合致していなければ検討対象にすら入りません。
また、3大条件に合致していたとしても、同じような条件を備えたライバル物件の存在があり、そのライバルとのお客様争奪戦に勝利しなければなりません。
成約を決定するのは、あくまでもお客様の考え次第なのです。
有利になるからと多額の投資をしたのに、ぜんぜん空室が決まらない・・・
この可能性も孕んでいるのが、リノベーションのデメリットとなります。
費用対効果
大規模な高額工事もあれば単発の安価工事もあるリノベーションですが、その工事費用は、エリアや物件規模に関係なく、どんな物件でも金額に大きな差は出ません。
都会の1室でも、田舎の1室でも、高層マンションでも、低層アパートでも、同じ工事内容であればほぼ同じ金額の工事費用が掛かります。
一方、家賃収入は、エリア・物件規模・築年数などの要因により物件ごとにバラバラです。
つまり、費用対効果は物件ごとに違うということなのです。
この物件も築年からだいぶ経過したので、家賃○○円程度は減額が必要だ。
しかし、この工事を実施すれば家賃○○円の減額はしなくて済みそう。
工事費用は減額家賃○○ヶ月分で回収できるから、やる価値はあるな。
とか
この工事費用は高過ぎて、この物件の家賃収益では回収しきれなさそう。
これなら家賃を減額して募集した方がマシだな。
やるなら、もっと安価な違う工事を検討しよう。
など。
費用対効果を詳しく分析して、リノベーションの可否を決定する必要があるので注意しましょう。
「最新」は、いずれ「時代遅れ」になる
建築当時に「最新」だった物件状況が、築年の経過とともに「時代遅れ」になる
↓
リノベーションを実施して「最新」の物件状況にアップデートする
と、言うのがリノベーションのコンセプトです。
しかし、残念ながら時代の流れと言うのは止める事は出来ません。
いずれは
↓
リノベーションで「最新」になった物件状況は、時が経てばまた「時代遅れ」になる
のです。
「物件の価値を下げずにキープする」という作業は、いわばコレの繰り返しの作業と言えます。
価値の維持というのは、ホント大変ですね・・・
物件の価値が下がる事を潔く受け入れ、
時の流れに逆らわずに家賃減額の道に進むのか、
家賃減額は良しとせず、
時の流れに抗ってリノベーションに挑戦するのか、
選択するのは大家さんです。
弊社では、その物件にとって何が最善なのかを、蓄積したデータや経験からアドバイスさせていただいております。
築古により、家賃減額の分岐点にたつ物件をお持ちの悩める大家さんは、是非一度弊社までご相談下さい。
おちからになれる・・・かも・・・しれません。
今回もお読みいただきありがとうございました。
次はまた違った話題についての記事にする予定です。
尚、今回ご紹介したリノベーションは、写真付きでご紹介している特集記事が既に存在しています。
よろしければ、そちらも覗いてみて下さい。
→ リノベーション特集 ←
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