保証会社について①-3
2023年04月08日
保証会社について①-3
社長の小宮です。
弊社では賃貸物件の管理を主に取り扱っています。
今回は、前回（賃貸契約における保証委託契約に関するお話し）の続きです。
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前回は、保証委託契約がいかに有用かといった主なメリットをご紹介しました。
良い事ばかりの紹介では胡散臭い営業トークと変わりませんので、今回はデメリットのお話しもさせていただきます。
大屋さん側のデメリット
1）初期費用増加に伴う成約減
保証委託契約は基本的に「入居者」と「保証会社」との間で結ばれる契約です。
当然、契約費用（初回保証料）が掛かるわけですが、その額は決して安いものではありません。
※金額は保証会社や契約プランによって違います。家賃の30％～100％くらいでしょうか
入居者にとっては、保証料の分、お部屋の初期費用が上乗せされる事になりますので、初期費用に制限を設けているお客様が契約を諦めるパターンも出てきます。
2）入居審査の厳格化に伴う成約減
これは保証会社の審査基準によって違いますが、例えば基準が厳格で審査が厳しい保証会社の場合。
大家さん的にはOKの申込案件であっても、保証会社の基準に引っかかってしまう内容があれば契約には至りません。
とにかく空室を埋めたい大家さんにとっては、せっかくいただいた申込が流れてしまうのは痛手ですよね。
3）入居審査の簡素化に伴う入居者の質の低下
これは2とは逆で、例えば基準が寛容で審査がゆるゆるな保証会社の場合（手数料欲しさに何でもかんでも入居OKにしてしまう会社）は、入居後にトラブルが発生する事もしばしば。
ガラの悪い人が出入りするようになってしまった、貸室が犯罪の拠点になってしまった、契約後すぐに一切の家賃を払わなくなった、というような入居者では困りますよね。
本来であれば保証会社のメリットであったはずの入居審査が、会社方針によってはデメリットに変わってしまうパターンですね。
4）滞納限度の厳格化に伴う解約増
保証会社は1案件の滞納限度を設けています。※概ね3ヶ月分を限度に設定している会社が多いようです
立替をしている以上、回収不能の滞納家賃はそのまま会社の「損害」となってしまうからです。
支払う目途が立たない入居者はなるべく早く立替払いを止めて損害を抑えたいと思うのは仕方がないことです。
「滞納限度を超えた入居者は解約する」保証会社であれば、もうその時点で解約の手続きに入るので、以降の家賃収益はありません。
大家さんが「いきなり空室になるのは困るからもう少し様子を見てほしいな」と思っていても、そうは行きません。
たくさんの案件を抱える保証会社は粛々と解約手続きを進めてしまいます。
はい。今日のところはここまで。
次回は入居者にとってのデメリットに焦点を当ててお話しさせていただこうかと思います。
エリアは狭いですが、弊社でも厚木市・海老名市・伊勢原市近辺であれば管理が可能です。
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